Покупка доходного дома в Германии – это выгодное вложение средств с возможностью получения доходности в среднем 10% в год. Один из главных плюсов такой инвестиции – независимость от других жильцов и ТСЖ, а также возможность самостоятельного распределения прибыли. Приобретение смешанной недвижимости, которая объединяет жилье и торговые площади, позволяет повысить прибыль от аренды. Западное направление Германии считается одним из самых привлекательных для инвестиций благодаря близости к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Приобретать доходные дома можно как на первичном, так и на вторичном рынке, как за собственные средства, так и в кредит, полученный в немецком банке. Однако, необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность необходимо грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все необходимые налоги.

При обращении в агентство можно рассчитывать на ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, таких как широкий выбор объектов, индивидуальный поиск, профессиональное сопровождение, гарантии юридической чистоты сделок и эксклюзивные предложения от собственников жилья.

Тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость благодаря стабильной экономике, развитой инфраструктуре, четкому и ясному законодательному алгоритму покупки и владения недвижимостью, а также регулярному приросту населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.

Преимущества инвестирования в доходные дома в Германии настолько больши, что местные жители называют этот тип инвестирования «бетонным золотом». Однако, для того чтобы быть уверенным в успехе своих вложений, необходимо изучить основные нюансы, связанные с типом жилья, его характеристиками и географическим положением.

Германия остается привлекательной страной для инвестиций в арендную недвижимость. В 2015 году, вместе с Чехией и Венгрией, германский рынок коммерческой недвижимости обратил на себя внимание международных брокерских контор благодаря 32% приросту спроса. Основные преимущества инвестирования в Германию включают:

• большой выбор доходных домов
• четкое законодательство
• стабильность поступлений
• 100% заполняемость недвижимости
• ставки аренды, опережающие инфляцию

Немецкое законодательство дает инвесторам из других стран практически те же права, что и гражданам Германии. Собственность надежно защищена, а банки готовы выдавать кредиты бизнесменам с иностранного гражданства. Инвестор становится полноправным собственником недвижимости после внесения денег и подписания договора купли-продажи, а запись о смене собственника вносится в земельную книгу. Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство, однако подтверждает наличие у иностранца места пребывания.

Любой собственник жилья вправе сдать его в аренду, заключив договор на срок от одного года. При этом с арендаторами могут жить и граждане, не имеющие собственного дохода, и за них будет платить государство. Доход от недвижимости в Германии облагается налогом, однако, даже с учетом максимальных ставок, инвестиции в недвижимость всегда остаются выгодными, принося величину доходности в пределах 3,5–12%. Нельзя также забывать о значимости налогового консультанта или опытного риелтора, который поможет иностранному инвестору грамотно рассчитать базу и уменьшить сумму налога. В целом, выбор типа доходной недвижимости и географии объекта являются ключевыми факторами для роста доходности инвестиций в недвижимость в Германии.

Приобретение жилой недвижимости для инвестирования в Германии может быть выгодным. Существует три вида коммерческой недвижимости: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между ними является размер вложений и доходности. Средняя цена за квадратный метр в стране начинается от 1 тысячи евро. Например, в Мюнхене - самом дорогом городе Германии, квадрат стоит от 3 тысяч евро.

Квартира в Мюнхене может быть приобретена за минимум 90 тысяч евро, и её можно сдать за 500 евро в месяц. Дополнительные коммунальные платежи составляют около 170 евро в месяц, и величина доходности может достигать чуть более 4% годовых. В Берлине цены на квадратный метр ниже, в среднем около 2000 евро, но доходность не превышает 4%, поскольку ставки аренды там ниже, чем в Мюнхене. Эксперты рекомендуют приобретать квартиры для сдачи в местах с высокими рисками, например, в районах, где проживают иммигранты. При этом, если покупать весь дом, риск высокого числа вакансий может оказаться слишком большим, поэтому одну квартиру легче сдать и продать.

В последнее время инвесторы предпочитают покупать доходные дома вместо отдельных домов или квартир. Они более выгодны по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяет прибыль и статьи расхода, а управление домом экономичнее, чем управление конкретной квартирой. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия стоит около 2,5 млн евро и приносит доходность в 7-8% годовых. Доходный дом на 40 квартир в Берлине стоит 5,7 млн евро и приносит доход в 5% в год. Покупка смешанной недвижимости, объединяющей жилые и торговые площади, также может повысить доходность до 7-12%.

Статистика показывает, что цены на жилую недвижимость в Германии ежегодно растут на 3%. Прогнозируется, что Германия будет продолжать демонстрировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы. Выбрав правильный объект для инвестирования, потенциальный собственник гарантирует себе прибыль на протяжении последующих лет.

Инвестирование в доходный дом в Германии: где и за сколько стоит приобрести

Начальная цена доходного дома в Германии составляет 300 тысяч евро для объектов в городах средней величины. Однако, в городах, таких как Дрезден, средняя цена составляет более 1 миллиона евро, в Гамбурге – 2,8 миллиона евро, а в Мюнхене – 3 миллиона евро. 10% всех доходных объектов в стране имеют стоимость более 10 миллионов евро.

Авторитетные агентства недвижимости сообщают, что средняя доходность недвижимости варьируется от 4 до 7% годовых. В таком случае, при условии стабильной арендной платы, здание будет окупаться в среднем за 20 лет.

Отдельные города имеют более высокую доходность от недвижимости в сравнении со средним показателем по стране. Агентство Engel & Völkers опубликовало статистику, по которой в Дуйсбурге, среднем городе на западе страны, доходность достигает 10%. Однако, население в этом городе уменьшается. Приобретение доходного дома имеет свои риски, но высокая доходность привлекает. Хуже всего обстоят дела в Южной Саксонии, где есть дома с предполагаемой доходностью до 20% годовых, но на деле найти арендаторов там крайне сложно.

Рассмотрим пример упрощенного кэш-фло (Cash Flow) доходного дома на 4 квартиры в Штутгарте, который может быть приобретен за 440 тысяч евро (см. таблицу 1). В таблице представлены ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости.

Важно учитывать, что географическое местоположение объекта во многом определяет его доходность. Это подтверждается и исследованиями Deutsche Bank, которые показывают, что наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы покажут объекты в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Спрос на съемное жилье в Германии всегда присутствует. Размер ежемесячной арендной платы составляет от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство оплачивает аренду жилья для получателей социальной помощи в размере 6-7 евро за квадратный метр. В Германии установлен законодательный порог повышения арендной платы – на 10% за три года или до уровня средней ставки по региону в целом. Наиболее низкие расценки на аренду в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя ставка составляет около 12 евро за квадратный метр.

В каком регионе Германии выгоднее всего приобретать доходные дома?

Согласно экспертам, наиболее перспективными регионами для инвестирования в недвижимость являются западные земли Германии и столица. Мюнхен занимает лидирующую позицию среди десяти самых востребованных и дорогих городов для аренды жилья. Затем идут Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт. Кроме того, наиболее ликвидными землями являются Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин.

Однако восточные земли Германии могут быть менее привлекательными для инвесторов из-за несоответствующего жилищного фонда, а также из-за миграции населения в центральные и западные земли из-за низкого экономического развития и уровня доходов. Вакантные площади в восточной части страны также достигают 30%.

Конечно, есть исключения. Например, в пригородах Берлина также можно получить доход от инвестиций в недвижимость. Цены на дома в Берлине растут быстро, так как население столицы увеличивается каждые полгода на 15-19 тысяч человек, а цены на аренду жилья тоже растут. При этом ценовая планка в других городах значительно выше. Так, в Дрездене доходный дом можно купить за 1,9 тысяч евро за квадратный метр с доходностью от 5,5 до 6,5% в год. Аналогичное жилье в Берлине обойдется уже в 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но доходность составляет 6-7% в год. В Мюнхене цены на площади колеблются от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, а в Дюссельдорфе — 2,5 тысячи евро. В центре Франкфурта цены выше и составляют 3,8 тысяч евро за квадратный метр, а доходность приближается к 7%.

Чтобы сократить риски инвестиций и повысить доход, эксперты советуют выбирать не только регион, но и район города, где есть перспективы развития и предпочтения населения, а также воздержаться от приобретения недвижимости в регионах со слабым рынком труда и низкой заработной платой. Эти факторы гарантируют более высокий спрос и стабильный доход от сдачи в аренду недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости, как известно, зависит не только от расположения объекта, но и от других факторов. Важным критерием являются расходы на содержание: теплоизоляция, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Учитывается также близость к транспортной инфраструктуре — дом вдали от железной дороги может обойтись дешевле, но и найти жильцов будет сложнее. В Германии цены на недвижимость колеблются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая комплексное воздействие данных факторов.

Ниже приведены несколько примеров цен на недвижимость в Германии:

• Пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге. Стоимость 16 млн евро. Годовой арендный доход — 1 млн 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 12,8%.
• Доходный дом 1967 года постройки в г. Итерзен (земля Шлезвиг–Гольштейн), 36 квартир. Реновации не требует. Стоимость 3 млн евро. Годовой арендный доход — 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 7%.
• Доходный дом 1914 года (капитальный ремонт 2012 года) в Дуйсбурге (вблизи Дюссельдорфа) площадью 516 кв. м, который находится в аренде. Цена — 336,5 тыс. евро. Годовой доход — 36,5 тыс. евро. Доходность — 10,8%.
• Многоквартирный дом (1900 года постройки, последняя санация — 2016 год) в Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) с 6 квартирами и торговым помещением. Цена — 419 846 евро. Рентабельность — 10% годовых.

Необходимо учитывать, что кроме стоимости дома, как указано в договоре, при покупке потребуется внести дополнительные расходы. Среди выплат — вознаграждение маклерской компании, которая проведет проверку финансовых аспектов покупки и определит задолженности предыдущих владельцев. Также потребуется независимый эксперт, который оценит техническое состояние дома.

Рекомендации по покупке доходной недвижимости

Когда потенциальный покупатель задумывается об инвестировании в доходную недвижимость, ему следует подыскать ее на вторичном рынке или среди новостроек. В крупных городах в основном встречаются элитные объекты класса "люкс", цена на которые постоянно растет, что делает покупку выгодной. Если выбор сделан в пользу новостройки, то следует иметь в виду, что застройщик дает на нее гарантию на 5 лет и обязуется исправить все возможные дефекты в этот период.

При выборе вторичного жилья следует обязательно изучить Поземельную книгу и внимательно ознакомиться со сведениями о владельцах земли и их возможных долгах. После этого покупатель и продавец должны встретиться в нотариальной конторе, где заверить сделку купли-продажи. Нотариус направляет договор в Поземельный суд с заявкой на регистрацию нового владельца, и наступает время оплаты всей суммы покупки. После продавец переводит деньги на свой счет, и новый владелец платит налог на приобретение недвижимости. Завершается процедура регистрации, и сведения об этом вносятся в Поземельную книгу. В среднем, процесс покупки занимает от 2 до 4 месяцев.

При приобретении недвижимости потребуются следующие дополнительные платежи: налог на приобретение (от 3,5 до 6,5% от стоимости объекта), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Следует учитывать, что итоговая стоимость объекта может возрасти на 10%.

Возможность вложения инвестиций в недвижимость в Германии представляется и на аукционах. Такой способ позволяет приобретать арестованное имущество по ценам, ниже рыночных, с дисконтом, достигающим 30%. В итоге, объект можно продать дороже.

Нерезиденты Германии могут применять как собственные средства, так и банковский кредит при покупке недвижимости. Ставки по ипотеке обычно до 2,5–4,5%. Немецкие банки не делают глобальных различий между немцами и иностранными инвесторами, главным условием является подтверждение размера дохода на родине.

Сумма ипотечного кредита, как правило, составляет 50–60% от стоимости объекта, при этом ставка фиксируется на каждые 10 лет со средним значением 3,5%. Срок кредитования может достигать 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита составляет до 3%. После успешного завершения сделки иностранный гражданин является законным владельцем недвижимости, и имеет право распоряжаться ею на свое усмотрение, в том числе сдавать ее в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды и управления жильем в Германии. Договор аренды оформляется на неопределенный срок, однако на практике минимальный период составляет один год. Арендная плата может быть двух видов: "холодной" и "горячей". "Холодная" арендная плата не включает в себя коммунальные услуги, которые оплачиваются отдельно, в соответствии с объемом потребления. "Горячая" арендная плата включает в себя как арендную плату, так и коммунальные расходы. Собственник жилья ежегодно вносит налог на недвижимость, который составляет 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Поиск арендаторов осуществляется с помощью риелторов или управляющих компаний, которые обычно берут на себя и процесс аренды, и управление домом. Это позволяет собственникам избежать проблем, связанных с недостаточным знанием немецкого законодательства. Надежный партнер способен адекватно оценить риски, подобрать оптимальный вариант покупки и наладить систему управления.

Инвестор, который хочет купить жилье в Германии, должен обладать капиталом и стремиться к стабильности. Права нерезидентов защищаются на территории страны в объеме, сравнимом с правами граждан. Однако, для того чтобы грамотно вложить свой капитал, необходимо найти надежных партнеров в области аренды и управления жильем.

Купить доходный дом в Германии, не сделав при этом ошибок, может оказаться довольно трудной задачей. Для того, чтобы уверенно и грамотно провести сделку, требуется глубокое знание немецкого законодательства и процедур. Без опытного риелтора, который имеет связи с юристами, банками и нотариусами, в подобных сделках лучше не рисковать. Компания DEM GROUP GmbH — это опытная и надежная звено в процессе приобретения недвижимости в Германии.

Генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова подчеркивает, что при покупке дома, клиент не должен заботиться о том, чтобы учесть все расходы на содержание дома, поэтому при рассчете для них рентабельности, итоговая сумма уже будет чистой прибылью. Покупатель должен знать, что его инвестиции защищены, и не ожидать сюрпризов, если вдруг коммунальные платежи превысят доход от аренды. Специалисты DEM GROUP GmbH обеспечат приобретение дома в городах с первоклассной инфраструктурой уже от 200 тысяч евро. Благодаря специализации на Германии, эту цену удалось достичь вне зависимости от того, новое ли это здание, или это вторичный рынок. Кроме того, эксперты компании помогут получить ипотечный кредит в немецком банке, кредитование которого может увеличить доходность инвестиций до 1,5 раза. Участвуя в сделке, клиенту не нужно беспокоиться о нюансах приобретения недвижимости: эксклюзивные объекты и аукционы тоже входят в спектр предоставляемых услуг.

Компания DEM GROUP GmbH имеет официальную регистрацию в Москве и Дюссельдорфе, обладает официальными учредительными документами как в России, так и в Германии, и ее система менеджмента качества соответствует международному стандарту ISO 9001. Это гарантирует клиентам лучший сервис и тщательное сопровождение всех этапов сотрудничества.

Фото: freepik.com