Проект перепланировки квартиры: нюансы от А до Я
Большую часть своей жизни мы проводим внутри домов и квартир. Здесь мы можем насладиться уединением от шумного городского мира, организовать вечеринку для друзей или просто расслабиться в уютной обстановке. Неудивительно, что улучшение жилищных условий является одним из самых популярных желаний людей. Иногда обычный косметический ремонт недостаточен для достижения необходимого уровня комфорта, и тогда встает вопрос о перепланировке.
Хозяева часто широко используют свою фантазию, а некоторые даже прибегают к услугам профессиональных дизайнеров интерьера. Но в ряде случаев даже самый интересный дизайн-проект может оказаться недостаточным для реализации планируемых изменений в квартире или доме.
В этой статье мы рассмотрим, что такое проект перепланировки, зачем он нужен и каковы основные компоненты этого проекта. Кроме того, мы расскажем, где можно заказать проект перепланировки квартиры и получить профессиональную помощь в его реализации.
Проект перепланировки и дизайн-проект — два важных документа, которые нужны во время ремонта. Если обновление цветовой гаммы и отделки можно сделать своими силами, то для создания жилья в кардинально новом состоянии, расширения пространства и изменения концепции использования помещения нужны профессиональные дизайнеры. Дизайнер контролирует ход ремонтных работ, используемые материалы, соблюдает технологии и консультирует строителей. Дизайн-проект это необходимая часть ремонта, которая позволяет избежать ошибок и смету.
Для создания дизайн-проекта используется компьютерная 3D-визуализация, которая наглядно показывает возможные варианты перестройки, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект является основой для проведения ремонтных работ.
Перед созданием 3D-визуализации необходимо составить чертежную документацию. Проводятся замеры помещений и разрабатываются схемы, с указанием инженерных и сантехнических систем, стен и дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества материалов.
К списку документации дизайн-проекта может быть включена спецификация и пояснительная записка. Спецификация полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов и элементов декора с указанием их характеристик, количества и качества. Пояснительная записка для заказчика и строителей раскрывает концепцию проекта и разъясняет все нужные технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.
Однако, для заказа дизайн-проекта перепланировки квартиры нужно сделать выбор правильной фирмы. Из-за отсутствия лицензирования деятельности по созданию дизайн-проектов, некоторые компании могут не иметь опытных инженеров-строителей. В результате на стадии реализации проекта могут возникнуть технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ.
К проделанным работам потребуется техническое заключение об их допустимости и безопасности, основанное на итогах инженерного обследования квартиры. Согласование изменений в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях включает в себя комплект документов, которые дадут юридические права на перепланировку квартиры.
Отличие проекта перепланировки от дизайн-проекта состоит в том, что первый имеет юридическую силу, разработан инженером-строителем, учитывает требования строительных норм и правил и содержит необходимые для согласования в органах надзора чертежи.
При составлении дизайн-проекта перепланировки и проекта перепланировки лучше обратиться к одной организации, которая располагает сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Это позволит избавиться от отдельного этапа «притирки» проектов друг к другу и благодаря параллельному составлению проектов.
Требования к документации для перепланировки квартиры
Все кто решил осуществить перепланировку квартиры, должны знать, что существует определенный порядок ведения документации и его согласование в надзорных органах не всегда необходимо. Если ремонт является косметическим, то хозяевам достаточно заменить только встроенную технику, без получения специального разрешения.
В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилья подразумевает изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилья. Другие нормативные акты уточняют дополнительные детали, такие как перенос или разборку перегородок, устройство дополнительных дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Список необходимых документов для согласования перепланировки включает следующие:
- заявление на перепланировку;
- договор социального найма или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а именно выписку из ЕГРН (можно получить в МФЦ);
- технический паспорт или поэтажный план, экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
- сам проект перепланировки;
- нотариально заверенное согласие всех собственников жилья (согласие не требуется при совместной подаче документов в МФЦ с другими собственниками).
Если перепланировку планируют выполнять с участием несущих конструкций, то необходимо получить техническое заключение от автора проекта дома о возможности проведения перепланировки.
Жилищная инспекция смотрит на проектную документацию как на договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. В стандартной квартире такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидроизоляции и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако, некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснять сразу, что включено в стоимость.
Важно знать, что жители Москвы (физические лица) могут подать все необходимые документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Необходимо получить расписку о получении документов, которую выдает сотрудник МФЦ с его подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.
Перепланировка помещений может включать в себя различные виды работ, например, обустройство полов, ремонт фасада, устройство или перенос уборных и ванных комнат, а также связанные с газовой системой работы. Однако проект перепланировки не будет согласован, если его реализация приведет к ухудшению условий жизни и эксплуатации дома, грозит разрушением несущих конструкций здания, не соблюдаются строительные, санитарно-гигиенические, эксплуатационные нормы и правила пожарной безопасности, нарушается внешний облик здания и т.д.
Кроме того, при выборе компании для разработки проекта перепланировки следует убедиться, что у нее есть допуск СРО и собственный проектный отдел. Также важно, чтобы сотрудники компании осуществляли выезд на объект для осмотра помещений и выявления всех особенностей, которые могут повлиять на реализацию проекта или эксплуатацию помещения в будущем. Однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст гарантии грамотного составления проекта перепланировки, с учетом всех возможных нюансов. Средний срок разработки проекта составляет пять-семь дней.
Важно помнить, что в Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере, поэтому рекомендуется обращаться к исполнителям напрямую, чтобы избежать ненужных промежуточных звеньев и получить максимальную надежность и выгоду.
В стоимость проекта перепланировки квартиры влияет ее площадь и степень изменений, необходимых в системах электро- и водоснабжения, гидроизоляции и фасаде здания. В случае типовых квартир, разработчики могут использовать стандартные проекты перепланировки, что позволяет снизить стоимость услуг. Однако, если состояние дома не пригодно для такого ремонта, это становится невозможным.
Специализирующиеся на разработке проектов перепланировки и их согласовании компании предлагают следующие цены за услуги:
- проект перепланировки - от 14 000 рублей;
- техническое заключение - от 10 000 рублей;
- техническое заключение + проект перепланировки - от 19 000 рублей;
- дополнительные разделы к проекту (таблица 1) - от 10 000 рублей.
Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту
| Планируемые работы | Необходимые дополнительные разделы к проекту |
|---|---|
| Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов | общая пояснительная записка; архитектурные решения; водоснабжение и водоотведение; электрооборудование и электроосвещение; отопление и вентиляция |
| Устройство проемов в несущих стенах | конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций; техническое обследование строительных конструкций; экспертиза конструктивных решений |
| Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат | определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции |
| Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире | архитектурно-строительные решения; теплотехнический расчет |
| Перенос газового оборудования | газоснабжение |
Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. В этом случае конечная стоимость проекта составляет:
- без затрагивания несущих конструкций - от 42 000 рублей;
- с устройством проема в несущей стене - от 65 000 рублей;
- с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде - от 65 000 рублей;
- при согласовании объединения квартир - от 90 000 рублей;
- при согласовании в домах серии МНИИТЭП - от 95 000 рублей.
Незаконная перепланировка является нарушением закона, которое подвергает владельца квартиры не только штрафам от Жилищной инспекции, но и возможной трагедии. Снос несущей стены или установка в ней дверного проема может привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому, чтобы избежать нежелательных последствий, владельцы квартир должны согласовывать проект перепланировки квартиры со специалистами.
Фото: freepik.com